不動産トラブル(不動産取引,借地借家,土地・建物明渡,共有物分割,敷金保証金返還トラブル等)/川崎市中原区武蔵小杉・新丸子の弁護士 川崎小杉法律事務所

不動産関係(借地借家・賃貸トラブル・明渡,共有物分割等)

 不動産に関する紛争は多種多様です。売買契約に関するトラブル,借地・借家に関するトラブル,明渡の問題,また共有物分割という手続もあります。

借地・借家のトラブルについて

借地・借家のご相談には,下記のような類型があります。

  •  立ち退きに関する問題(借地・借家の終了)  

     →借地・借家の契約期間が満了に伴い,明渡を請求されているなど    

  •  賃料の増額・減額の請求

     →長年,同じ賃貸マンションに住んでいるが,家賃が割高になっている気がする。

  •  借地権上の建物の増改築・賃借権譲渡に関する紛争

     →借地上の建物の増改築を地主が許可してくれない。
     →建物を譲渡したいが地主が許可してくれないなど

  •  賃借家の解除・明渡の請求

     →賃借人・テナントが家賃を滞納しているので,退去を求めたい。
     →突然,大家さんから賃貸契約の解除通知が届いたなど

  •  敷金・保証金の返還請求

 いずれも,オーナー側,賃借人側どちらのご相談も承っております。
 また,将来の紛争予防のため,契約書の作成やチェックを行うという形で弁護士が関与させて頂くこともあります。

共有物分割請求等,共有不動産の問題について

不動産が親族などの間で共有の状態になっていることはよくあります。この場合も共有者間でトラブルになることがあります。

  •   共有者のうち,一人が共有不動産を勝手に使っている。
  •   共有不動産を人に貸しているが,家賃収入や物件の管理方法で他の共有者ともめている。
  •   共有不動産を売却したいが,共有者のうち一人が売却に応じない。
  •   共有持分を競売で購入した。他の共有者の持分を買い取りたいが,応じてもらえない。

 いずれのケースも話し合いがつかなければ,最終的には,共有関係の解消を求めることが可能です。正式には,共有物分割請求といいます。実際にどういう形で分割するか,分割の方法には,下記の3つの類型がありますので,ご相談者の方の意向に沿った解決ができる可能性もあります。

  •   現物分割:文字どおり,共有不動産を物理的に分けて各共有者が単独所有者になる方法。
  •   代金分割:共有不動産を競売に付したり,第三者に売却した上で,その売却代金を共有者で分ける方法。
  •   価格賠償分割:共有者のうち一人,または何人かが,共有持分を取得し,代わりに他の共有者に持分の価格を賠償する(金銭を払う)方法。

 ※裁判所が判決で決める場合,裁判所は,個別的な事案の事情を総合的に考慮して,上記の3種類(現物分割,代金分割,代償分割)の中から適切な方法を決めます。

敷金・保証金の問題について

アパート・マンションや店舗等,建物を借りる場合,貸主(オーナー)に対して,敷金・保証金を差し入れるのが通常です。この敷金・保証金については,退去時にそれまでの賃料等の借主が貸主(オーナー)に支払うべきものを差し引いて,その残額が借主に返還されることになります。※保証金については,これと異なる性質のものもあります。
 ただ,その際に敷金・保証金から差し引かれる金額について,当事者間で認識が違うことがあり,争いが生じることがあります。
 借主が負担する必要がある費用については,一定のルールがあります。しかしながら,殊に敷金については,金額がさほど高額ではないこともあり,借主側の方で不満があっても,そのまま承諾してしまっているケースも多いと思われます。
 最近は調停や少額訴訟等の比較的利用しやすい手続もございますし,敷金返還を請求する通知文を内容証明郵便で送ることで解決する場合もあります。敷金・保証金の問題についても,お気軽に当事務所までご相談下さい。
 なお,敷金・保証金返還に関し,少額訴訟を利用できる場合には,着手金3万2400円で受任可能なコースもございます。

費用

(建物明渡定額コース)
 賃貸建物等のオーナーの方で,賃料滞納等を理由に物件の明渡しを求めたい場合,利用しやすい定額のコースもございます。
 なお,年に複数の取扱い件数がある場合,適宜割引を致します。

1 賃貸建物(アパート・マンション)の建物明渡手続については,既に賃料不払いがある等,比較的事案簡易な場合には,交渉・訴訟・強制執行手続まで込みで,下記費用にてお請けしております。

 (1) 着手金 5万4000円(税込) 
    当事者一人追加毎に,2万1600円が加算されます。
 (2) 報酬金 交渉により解決した場合 5万4000円(税込)
          訴訟により解決した場合 10万8000円(税込)
 (3) 金銭の回収(賃料等)ができた場合には,別途,回収した金額の
    12%又は和解合意額の6%分程度の報酬金がかかります。

 ※ 現地調査・立会を2回以上要する場合には,立会日当として,2回目以降1回あたり1万0800円(税込)がかかることがあります。
 ※ また,実費についてはご依頼人の負担となります。明渡しの強制執行の場合,物品の搬出費用や保管費用も必要になります。

2 1に該当しない建物・土地等の賃貸借の明渡手続についての「経済的利益」の算定は,目的となる物件の時価の2分の1相当額又は賃料の3年~5年分を目安にしています。(着手金は,経済的利益の5.4%)

【費用の算定例(モデルケース)】※あくまで目安として,ご参考にしてください。

① ケース1
 弁護士が,家賃滞納を継続している賃借人に明渡しを求める内容証明郵便を送付したところ,賃借人から連絡があり,任意で退去することに応じてもらい,一月後,明渡しが完了した。ただし,未払い家賃の回収は出来なかった。
 ア 着手金 5万4000円
 イ 報酬金 5万4000円
 ウ 実費   約2500円(郵送費,交通費等)

合計    11万0500円

② ケース2
 弁護士が,家賃滞納を継続している賃借人に明渡しを求める内容証明郵便を送付したところ,賃借人から連絡があり,任意で退去することに応じてもらい,一月後,明渡しが完了した。この際,未払い家賃10万円を回収した。
 ア 着手金 5万4000円
 イ 報酬金 5万4000円+1万2960円(回収額の12.96%)
 ウ 実費   約2500円(郵送費,交通費等)

合計    12万3460円

③ ケース3
 弁護士が,家賃滞納を継続している賃借人に明渡しを求める内容証明郵便を送付したが,明渡しに応じないことから,裁判所に明渡請求の訴訟を提起した。
 数回の裁判期日を経て,裁判所での和解で,賃借人が任意の退去を約束し,一月後,明渡しが完了した。
 ただし,未払い家賃の回収は出来なかった。

 ア 着手金 5万4000円
 イ 報酬金 10万8000円
 ウ 実費  約3万0000円(訴状印紙代(固定資産評価額600万円の物件で2万円),予納切手代約5000円,その他交通費,郵送費等)
合計    19万2000円


(敷金・保証金返還少額訴訟コース)
1 着手金 金3万2400円
2 報酬金 経済的利益の10%(但し,最低額は2万1600円)
 ※ 但し,少額訴訟が通常訴訟に移行する場合,異議審などについては,別途,追加着手金2万1600円がかかります。
 ※ 少額訴訟での手続きが可能で且つ適切かどうかは,ご相談時に判断させて頂きます。


上記以外の不動産に関するご依頼の費用については,原則として,下記の一般民事事件の報酬基準に基づいて算出します。
 「経済的利益」の額は当事務所の報酬規定で個別に定めています。例えば,共有物分割の場合,「経済的利益」は「対象となる持分の時価の3分の1」の金額を基に計算します。

いずれも消費税込みの金額を表示しております。
共通事項として,実費はご依頼者の負担とさせていただいております。

【標準料率表】
経済的利益の額                着手金  報酬金
3000万円以下の部分                5.4%    10.8%
3000万円を超え3億円以下の部分          3.24%    6.48%
3億円を超える部分               2.16%    4.32%

※ 着手金の最低額は原則として金10万8000円,報酬金の最低額は原則として金5万4000円です。
※ 交渉のご依頼の場合,原則として着手金は上記の3分の2の金額になります。